子供も独立し、２階建、３階建と広い家に夫婦のみ。収納物の出し入れや掃除のために階段の昇り降り、または風呂、トイレなどの室内移動が今後負担になり得ません。そこで、「設備使用の簡便さ・衛生面・防犯」を考え、コンパクトで使い勝手が良く住み易い住居を検討。ご家庭の事情は様々ありますが、「子供と同居予定がない」、「子供に迷惑をかけたくない、「今後、体のことを考えると広すぎる家が負担になり兼ねない」などが住替え検討の事情として多くのお客様よりご相談いただいております。
住替えには種類があり、その方法によって費用は違ってきます。
- ①賃貸住宅への住替えの場合
- 支払い可能な家賃を検討のうえ、敷金・礼金・前家賃・運送費（荷物運搬）・不必要物の廃棄処分費（ゴミ捨て）などの引っ越し費用を自己資金にて捻出が必要になります。この場合、ご自宅をどうするのか、自己所有の場合は固定資産税の支払いをしなければなりません。売却されるのか・第三者に賃貸するのか・空家にしておくのか・取り壊すのかを考えなくてはなりません。取り壊しの場合は家屋（建物）を解体する費用もかかってきます。
- ②購入による住替えの場合
- 以下の方法が考えられます。
・金融機関でローンを組み購入する。
・自己資金にて一部現金、残りは金融機関でローンを組み購入する。
・ご委託を売却して資金で頭金を払い、残りを金融機関でローンを組み購入する。
・ご自宅を売却したし金でローンを組み、一括払いで購入する。
などが考えられますが、将来的に負担が少なくて済む方法は「売却した資金で一括支払いで購入する」であると思います。自己資金捻出やローンを組むなどは生活基盤に影響を与える可能性が考えられます。
住替えのご相談をいただくお客様の「老後」を考えた住居についてのご提案として、「マンションを推奨しております。」室内がワンフロアーで階段の昇降も無く、コンパクトにまとまった室内設備が室内移動の導線をシンプルにし、体への負担が著しく軽減されることに。また、掃除もし易く衛生面も安心です。防犯面でも一ヵ所の鍵で済みますので、複数ヶ所の戸締まりに不安を感じることも無くなります。
戸建て住宅にはない管理組合により建物の管理・修繕も自身で行わなくて良くなります。勿論、戸建ての住替えの場合はお客様が今までお住まいになっていた住宅よりも規模（間取り・部屋数）を縮小し上層階のない平家建住宅でも良いと思います。しかし、ご自身で管理・修繕を行わなければなりません。全てが自己責任となります。
マンションの管理費・修繕費はマンションにより異なりますが、おおよそ３万円前後位を納めなければなりません。しかし、共有部分・外観まで定期的に維持修繕されますので、一戸建ての様に自己責任で賄う必要はなくなります。
もし、戸建住宅を自己負担で修繕した場合、３万円程度では済みません。
- 現物不動産投資
- 実際にアパートやマンションなどを購入し、そのオーナーとして賃料収入を得るものです。物件種類として以下が挙げられます。
【現物不動産投資、物件種類】
- 小口化不動産投資
- 他人と不動産を共有することにより投資額を少額に抑えられるため、一般個人では投資が難しい億単位の高額な物件などへの投資を可能にします。
- 証券化不動産投資
- J-REIT（不動産投資信託）など、ファンドの購入のことを言います。
- J-REIT(不動産投資信託)
- 不特定多数の投資家から資金を集め、まとまった多額の資金を使って投資のプロが株式・債権・不動産などに分散して投資し、これによって得た運用益を投資家に還元します。（不動産の場合はオフィスビルや商業施設などに投資し、その賃料収入の収益を投資家に分配を行います。）
終身雇用がなくなり、雇用不安・増税・年金の減少・社会保険料の値上げ、などを勘案し、定年後の生活設計を安定させる自己防衛手法として「不動産投資」を行っている会社員・高部員のかたは数多くいらっしゃいます。
- 「収益物件」とは何か？
- 収益物件とは、家賃収入から集積を得る目的で購入した不動産のことを言います。
- メリット
- 市場金利により変動がついてまわる金融商品の様な変動はありませんので安定収入になり易く、※インフレーション（物価上昇）に強く、所得税・相続税の節税効果が見込めます。
※インフレーションとは物価が上がっていく状態を指します。不相談投資との関連性としてマンション等の値段・家賃が上がっていく傾向があります。反面、インフレ時に預金として貨幣を保有していると価値が目減りしていきます。インフレと共にマンションの価格が上がっていくことになります。
例えば、預金と同額で販売されているマンションがあったとして、インフレになればマンションの価格は上がりますが、預金の金利が無いに等しいとした場合、預金は増えません。貨幣価値は物価の様にあがることはありません。つまり、不動産投資はインフレに強いと言うことがいえます。
- デメリット
- ・入居者が退去し、次の契約者がなかなか決まらず空室が続く（空室の長期化）
・契約者の賃料滞納
・建物の老朽化による修繕、補修のコスト
・建物全体の老朽化による不動産価格の下落
・ローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利の上昇により返済額がアップする可能性あり
・売却のタイミング（今すぐ売りたくてもすぐに買い手が見つからない）
などが考えられます。当然ながら対策が必要です。
- 不動産投資に関連する「税」の基礎知識
- 不動産に投資することで『誰が』『どの税金を節税できるのか』、そして、なぜ、『不動産に投資すれば節税できるのか』理解が必要です。
誰が、どの税金を節税するのかによって、その効果や節税の仕組みが大きく異なります。
※具体的には不動産の所有者が『個人なのか法人なのか』、節税する税金の種類が『所得税』または『相続税』なのかということです。
- 『個人』が行う不動産投資の節税
- 例えば、会社員の方が不動産投資を行っていた場合、赤字で計上されていれば、給料から天引きされていた「所得税」を赤字の分だけ取り戻すことができます。
効果の大小はともかく、ある程度の効果が見込めます。
- 『法人』が行う不動産投資の節税
- 給料と家賃収入の合計額がおおむね1300万円を超える場合、法人で不動産をした方がより高い節税効果を見込むことが出来ます。何故ならば法人にかかる税率より、個人の所得税率が高くなるからです。このような場合は法人で物件を所有した方が結果として税率が低くなるからです。
税金は、「益金（売上）ー損金（費用）」×税率で計算します。しかし、売上と費用が同額の場合、利益が「０」になるので税金はかからなくなります。
※『相続税』の節税については、お客様個別にてご説明をさせていただいておりますが、ポイントは以下のとおりです。
- 個人
- 現金を投資用不動産に組み替えることによって、相続税の計算の基準となる財産の評価額を約３分の１にまで圧縮することができます。
- 法人
- 投資用不動産の財産評価額の圧縮効果だけでなく、家族を役員にすることで所得の分散・法人設立時の株式の時価が低いうちに子供に譲渡すれば譲渡税はほとんどかからず、相続が起こった時にはすでに子供の持ち物なので、相続税がかからずに済みます。
- 不動産投資に「目的と目標」を踏まえた物件選び
- 不動産投資は「賃貸料が収益の基本」です。しかし、どんな目的で不動産投資するのかによって収益の目標や物件の選び方の基準も変わってきます。
- 現金収入
- 長期間にわたって安定した現金収入を得ることを目的に「賃貸稼働率」「維持管理費」など、想定されるメリット、デメリットを考慮して長期計画を立てましょう。
- 私的年金のための投資税
- 将来、公的年金の他に「確保したい毎月の収入」を賃料から逆算して収支を考えます。物件購入にあたり、年金を受給する時期までにローンを完済できるかどうか資金計画をたてましょう。
- 節税対策
- 所得税などの節税目的を考える場合は、他の所得と損益のバランスを長期的にみて、本当に節税になるか慎重に判断をしましょう。損益のコントロールが必要になります。
- 相続税対策
- 相続性は様々な資産が対象となります。全財産を考慮したうえで不動産投資を組み入れることが必要です。どの程度の物件を取得すれば良いのか知ることが可能なので、購入した場合の相続シュミレーションを専門家（税理士など）に相談しても良いでしょう。
- 物件の立地と周辺環境
- 地域によって人気地域と不人気地域があります。人気地域では物件は高いが利回りが低い傾向にあり、不人気地域では物件価格は安いが、賃料が高いケースがあります。賃貸需要がない辺境を選択しないよう、地域の人口形態や成長性を見極めましょう。また、交通の便、商業施設や公共施設の有無についても非常に重要です。
- 物件の設備仕様と管理メンテナンス状況
- 戸数が多いマンションなどは、建物の修繕状況・清潔さ・大規模修繕履歴・修繕積立金の総額・今後の修繕計画などを把握しましょう。
